Tout au long de notre vie, nous sommes confrontés à plusieurs questions concernant le logement : louer ou acheter ? Appartement en centre-ville ou maison en périphérie ? Hypothèque à taux fixe ou variable ?... Arrivé à ce stade, lorsque nous parvenons à économiser un peu d'argent, une nouvelle question se pose : faut-il amortir l'hypothèque en réduisant la durée d'amortissement ou en réduisant la mensualité ?
Ne vous inquiétez pas, car chez UCI Mortgages, nous vous donnons les clés pour savoir quand il est préférable de réduire la mensualité et quand il vaut mieux réduire la durée d'amortissement de votre prêt.
Quelle est la différence entre amortir la mensualité et amortir la durée d'amortissement?
La première chose que vous devez savoir, c'est que vous amortissez constamment l'hypothèque : chaque fois que vous payez la mensualité, vous le faites. Cependant, vous avez également la possibilité d'effectuer un remboursement anticipé partiel, c'est-à-dire de payer une partie de la dette à la banque avant la fin de la durée d'amortissement.
C'est dans ces cas que se pose la question cruciale pour tous les emprunteurs : dois-je réduire le nombre d'années de durée d'amortissement ou baisser la mensualité ? Les implications, en fonction de votre choix, ne sont pas les mêmes :
• Si vous réduisez le montant mensuel, vous aurez une mensualité moins élevée, mais l'économie totale en termes d'intérêts sera moindre et la durée d'amortissement restera la même.
• Si vous réduisez la durée d'amortissement, vous continuerez à payer le même montant chaque mois, mais vous vous libérerez plus tôt de votre dette envers la banque et vous paierez moins d'intérêts à long terme pour la même propriété.
Pour mieux comprendre la différence entre ces deux alternatives pour un remboursement anticipé de l'hypothèque, voici un exemple. Supposons que vous venez de contracter une hypothèque en Espagne de 150 000 euros sur 30 ans, avec un taux d'intérêt variable basé sur l'Euribor (0,819 %, taux d'intérêt actuel). Cela signifie que vous avez une dette envers la banque de 150 000 euros, plus 19 232 euros d'intérêts, que vous paierez - sauf changements - en mensualités de 470 euros pendant 360 mois.
Cependant, vous avez obtenu 10 000 euros supplémentaires (imaginons que vous avez gagné à la loterie) et vous souhaitez les consacrer à votre hypothèque. Voici les deux scénarios possibles :
• Si vous choisissez de réduire la durée d'amortissement, il vous restera 140 000 euros à rembourser, plus 16 521,02 euros d'intérêts, avec une mensualité de 470 euros pendant 334 mois.
• En revanche, si vous préférez réduire la mensualité, celle-ci passera à 438,75 euros, mais la durée d'amortissement restera de 360 mois et vous devrez toujours payer 140 000 euros, plus 17 950,26 euros, soit près de 1 430 euros de plus que dans le premier cas.
Que devez-vous prendre en compte lors de l'amortissement d'une hypothèque?
Comme nous l'avons vu, en réduisant la durée d'amortissement de l'hypothèque, l'économie par rapport au coût total de la maison (le crédit plus les intérêts) est plus importante que si vous réduisez la mensualité. Cela peut vous faire penser que l'amortissement de la durée est la meilleure option, mais ce n'est pas toujours le cas.
Quels sont les facteurs à prendre en compte pour choisir l'une ou l'autre option ?
• Situation économique actuelle. Le premier aspect à prendre en compte est votre situation financière. Pouvez-vous facilement payer la mensualité hypothécaire ? Si le paiement de la mensualité est difficile, il est préférable de réduire la mensualité, de manière à réduire la charge mensuelle et à augmenter votre capacité d'épargne. Dans l'exemple donné, ce premier remboursement de 10 000 euros a représenté une économie mensuelle de 31 euros, que vous pourrez utiliser librement. En revanche, si votre mensualité est raisonnable par rapport à vos revenus et que vous pouvez la payer confortablement, il est préférable de réduire la durée d'amortissement, car finalement, vous paierez moins d'intérêts, soit une économie de 1 430 euros sur le coût de la maison, selon l'exemple précédent.
• Projets à moyen ou long terme. Il est également important d'être prévoyant. Par exemple, vous pouvez actuellement payer la mensualité sans problème, mais vous envisagez également de fonder une famille bientôt. Lorsque cela arrivera, vous aurez besoin d'une capacité d'épargne plus importante. Si vous réduisez la mensualité, vous disposerez de plus de fonds à la fin du mois, ce qui sera parfait pour faire face aux dépenses liées à l'arrivée d'un bébé. Peut-être que votre objectif est de rembourser l'hypothèque le plus rapidement possible, car vous souhaitez acheter, par exemple, une deuxième résidence à la plage ; dans ce cas, réduisez la durée d'amortissement.
• Taux d'intérêt. Très lié aux points précédents, un autre facteur à prendre en compte lors d'un remboursement anticipé de l'hypothèque est la prévision de l'évolution du taux d'intérêt. Il est important d'analyser si l'indice de référence augmentera et de déterminer le montant que vous pouvez payer mensuellement, afin de choisir entre la durée d'amortissement ou la mensualité. Cela ne s'applique pas aux hypothèques à taux fixe, où ces variations n'ont aucun effet.
• Ancienneté de l'hypothèque. En Espagne, le système d'hypothèque le plus répandu est le modèle français, selon lequel, pendant les premières années du prêt, la majeure partie des intérêts est payée. Par exemple, le premier mois du prêt mentionné, sur les 470 euros, 102,38 euros iront aux intérêts, tandis que 367,71 euros seront utilisés pour rembourser le capital. Cependant, le premier mois de la 30e année, vous ne paierez que 3,83 euros d'intérêts, tandis que 466,26 euros iront au capital. Par conséquent, la phase de vie de l'hypothèque dans laquelle vous vous trouvez détermine également quelle option est la meilleure : si vous souhaitez réduire la durée d'amortissement, il est préférable de le faire au début, car vous réduirez davantage les intérêts ; en revanche, le faire dans les dernières années, lorsque la majeure partie est du capital, ne vous fera économiser que peu d'argent, il est donc préférable de choisir de réduire la mensualité.
• Déductions fiscales. De même, les éventuelles déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier influenceront la décision d'amortir l'hypothèque, que ce soit en réduisant la mensualité ou la durée d'amortissement. En effet, pour les prêts hypothécaires contractés avant 2013, la législation accorde au contribuable le droit de déduire 15 % sur un maximum de 9 040 euros par an, auxquels vous devez ajouter ce que vous payez chaque mois. Dans notre exemple, vous payez 5 640 euros par an au titre de la mensualité (470 € * 12 mois), vous disposez donc de 3 400 euros supplémentaires pour un remboursement anticipé et vous pouvez les déduire de votre déclaration de revenus, maximisant ainsi cet effort financier.
En conclusion, bien qu'il soit vrai qu'en analysant l'emprunt dans son ensemble, il est plus rentable de réduire la durée d'amortissement - car les économies d'intérêts sont plus importantes - plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour que la décision soit la plus adaptée à chaque cas particulier.
