Im Laufe unseres Lebens tauchen immer wieder Fragen zur Wohnsituation auf: Miete oder Kauf? Stadtwohnung oder Haus am Stadtrand? Feste oder variable Hypothek? Wenn wir an diesem Punkt angelangt sind und ein wenig Geld gespart haben, stellt sich eine neue Frage: Soll ich die Hypothek in Raten oder in der Laufzeit tilgen?
Keine Sorge, bei UCI Mortgages geben wir Ihnen die Schlüssel, damit Sie wissen, wann es besser ist, die monatliche Rate zu reduzieren und wann Sie die Anzahl der Jahre zur Rückzahlung des Darlehens verkürzen sollten.
Was ist der Unterschied zwischen der Tilgung der Rate und der Tilgung der Laufzeit?
Zunächst sollten Sie wissen, dass Sie Ihre Hypothek ständig tilgen: Jedes Mal, wenn Sie die Rate zahlen, tun Sie dies. Sie haben jedoch auch die Möglichkeit, eine teilweise vorzeitige Tilgung vorzunehmen, das heißt, einen Teil der Schuld vorzeitig an die Kreditinstitute zu zahlen.
In diesen Fällen stellt sich die Frage, die für jeden Hypothekennehmer von entscheidender Bedeutung ist: Soll ich die Laufzeit verkürzen oder die monatliche Rate senken? Die Auswirkungen je nach Ihrer Entscheidung sind nicht die gleichen:
• Wenn Sie den monatlichen Betrag reduzieren, müssen Sie eine niedrigere Rate zahlen, aber die Gesamtersparnis an Zinszahlungen ist geringer, und die Laufzeit bleibt unverändert.
• Wenn Sie die Rückzahlungsdauer verkürzen, zahlen Sie weiterhin denselben Betrag pro Monat, beenden jedoch Ihre Schuld beim Kreditinstitut schneller und zahlen insgesamt weniger Zinsen für die Immobilie.
Um den Unterschied zwischen diesen beiden Optionen für die vorzeitige Tilgung der Hypothek klarer zu verstehen, erläutern wir dies anhand eines Beispiels. Angenommen, Sie haben gerade einen Hypothekenvertrag in Spanien über 150.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem variablen Zinssatz in Höhe des Euribor + 1% (derzeitiger Zinssatz 0,819%) abgeschlossen. Dies bedeutet, dass Sie eine Schuld von 150.000 Euro bei der Bank haben, zusätzlich zu weiteren 19.232 Euro an Zinsen, die Sie - vorbehaltlich von Änderungen - in monatlichen Raten von 470 Euro in 360 Monaten zahlen werden.
Sie haben jedoch 10.000 Euro extra erhalten (stellen Sie sich vor, Sie haben in der Lotterie gewonnen) und möchten diese für die Rückzahlung der Hypothek verwenden. Hier sind die beiden möglichen Szenarien:
• Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Laufzeit zu verkürzen, bleiben Ihnen noch 140.000 Euro zum Zurückzahlen, plus 16.521,02 Euro Zinsen, bei einer monatlichen Rate von 470 Euro für 334 Monate.
• Wenn Sie jedoch die monatliche Rate senken möchten, wird diese auf 438,75 Euro reduziert, die Laufzeit bleibt jedoch bei 360 Monaten, und Sie müssen immer noch 140.000 Euro plus 17.950,26 Euro zahlen, das sind fast 1.430 Euro mehr als im ersten Fall.
Was sollten Sie bei der vorzeitigen Tilgung der Hypothek beachten?
Wie wir gesehen haben, ist die Ersparnis beim Gesamtpreis des Hauses (Kredit plus Zinsen) höher, wenn Sie die Laufzeit verkürzen, im Vergleich zur Reduzierung der monatlichen Rate. Dies könnte Sie dazu veranlassen zu glauben, dass die Verkürzung der Laufzeit die bessere Option ist, aber das ist nicht immer der Fall.
Welche Faktoren müssen Sie berücksichtigen, um eine der beiden Optionen auszuwählen?
• Aktuelle finanzielle Situation. Der erste Aspekt, den Sie berücksichtigen sollten, ist Ihre finanzielle Situation. Können Sie sich die monatliche Hypothekenrate bequem leisten? Wenn es für Sie schwierig ist, die Rate zu zahlen, ist es am besten, die monatliche Rate zu reduzieren, um die monatliche Belastung zu verringern und Ihre Sparfähigkeit zu erhöhen. Im obigen Beispiel hat diese erste Tilgung von 10.000 Euro zu einer monatlichen Ersparnis von 31 Euro geführt, die Sie frei verwenden können. Wenn Sie jedoch eine angemessene monatliche Rate im Verhältnis zu Ihren Einkommen haben und diese problemlos zahlen können, ist es sinnvoll, die Laufzeit zu verkürzen, da Sie am Ende weniger Zinsen zahlen, das heißt, das Haus wird vorerst um 1.430 Euro billiger, wie im obigen Beispiel.
• Mittel- bis Langzeitprojekte. Sie sollten auch vorausschauend sein. Vielleicht zahlen Sie derzeit problemlos die monatliche Rate, planen jedoch auch bald eine Familie zu gründen. Wenn dies geschieht, benötigen Sie ein höheres Sparpotenzial, um die Kosten für ein Baby zu bewältigen. Möglicherweise möchten Sie Ihre Hypothek so schnell wie möglich abbezahlen, weil Sie beispielsweise ein zweites Ferienhaus am Strand kaufen möchten; dann verkürzen Sie die Laufzeit.
• Zinssatz. Ein weiterer Parameter, der mit den oben genannten Punkten zusammenhängt, den Sie bei der vorzeitigen Tilgung der Hypothek berücksichtigen sollten, ist die Prognose für die Zinsentwicklung. Es ist wichtig zu analysieren, ob der Referenzzinssatz steigen wird und zu bestimmen, bis zu welchem Betrag Sie monatlich zahlen können, um zwischen Laufzeit und monatlicher Rate zu wählen. Dies trifft nicht auf Festzins-Hypotheken zu, bei denen diese Schwankungen keine Auswirkungen haben.
• Alter der Hypothek. In Spanien ist das am weitesten verbreitete Hypothekensystem das französische Modell, bei dem Sie in den ersten Jahren des Darlehens einen Großteil der Zinsen zahlen. Zum Beispiel im ersten Monat des besprochenen Darlehens gehen von den 470 Euro 102,38 Euro für Zinsen ab, während 367,71 Euro zur Tilgung des Kapitals verwendet werden. Im ersten Monat des 30. Jahres würden Sie jedoch nur 3,83 Euro Zinsen zahlen, während 466,26 Euro für das Kapital wären. Daher hängt auch die beste Option davon ab, in welchem Stadium sich Ihre Hypothek befindet: Wenn Sie die Laufzeit verkürzen möchten, ist es am besten, dies in dieser ersten Phase zu tun, da Sie mehr Zinsen sparen. Wenn Sie dies jedoch in den letzten Jahren tun, wenn fast alles Kapital ist, wird dies kaum Einsparungen bringen. Daher ist es in diesem Fall besser, die monatliche Rate zu reduzieren.
• Steuerliche Abzüge. Ebenso werden mögliche steuerliche Abzüge, von denen Sie profitieren können, die Entscheidung zur vorzeitigen Tilgung der Hypothek beeinflussen, sei es in Bezug auf die monatliche Rate oder Laufzeit. Dies liegt daran, dass für vor 2013 abgeschlossene Hypotheken der Steuerzahler das Recht hat, 15% von maximal 9.040 Euro pro Jahr abzusetzen, in denen Sie die monatliche Rate bezahlen müssen. In unserem Beispiel zahlen Sie im Jahr 5.640 Euro für die monatliche Rate (470 € * 12 Monate), daher haben Sie einen Spielraum von weiteren 3.400 Euro für die vorzeitige Tilgung und die Absetzung in Ihrer Einkommenssteuererklärung, um diesen finanziellen Aufwand maximal zu nutzen.
Zusammenfassend ist es zwar wahr, dass es bei der Analyse des Kredits insgesamt rentabler ist, die Laufzeit zu verkürzen, da die Ersparnis bei den Zinsen größer ist, aber es gibt mehrere Faktoren, die bewertet werden müssen, damit die Entscheidung für jeden Einzelfall die richtige ist.
