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Über hypotheken

Hypotheken für Ausländer in Spanien: Kurzanleitung

20 Apr 2023
LESEZEIT: 7 Protokoll

Hypotheken für Ausländer in Spanien

Diese Anleitung ist für diejenigen gedacht, die die Merkmale und Bedingungen von Hypotheken für Ausländer in Spanien kennenlernen möchten. Ausländische Käufer bevorzugen oft einen Kredit in ihrem Heimatland. Das spanische Hypothekenangebot kann jedoch sehr attraktiv sein, sowohl für Ausländer, die in Spanien ansässig sind als auch für diejenigen, die keinen Wohnsitz in unserem Land haben.

Tatsächlich nimmt die Anzahl der Ausländer, die sich für diese Alternative entscheiden, wie im folgenden Abschnitt zu sehen ist, zu. Nicht verwunderlich ist die ausländische Nachfrage nach Wohnraum auf historischen Höchstständen und machte 2022 13,75% des Gesamtverkaufs aus.

Ausländer schließen in Spanien eine große Anzahl von Hypotheken ab


Nach den Zahlen des Immobilienjahrbuchs des Grundbuchamts von 2022 wurden 6,58% der in Spanien für den Kauf einer Immobilie aufgenommenen Hypotheken von ausländischen Bürgern unterzeichnet. 

Regionen mit dem höchsten Abschlussnivea


Die autonomen Gemeinschaften mit dem höchsten Anteil an abgeschlossenen Hypothekarverträgen für Ausländer waren Katalonien (mit 24,7% des Gesamtbetrags), Andalusien (19,3%), die Valenzianische Gemeinschaft (17,5%) und die Gemeinschaft Madrid (11,5%).

Die größte Gewichtung des Kaufs findet jedoch in den Regionen mit der höchsten touristischen Aktivität statt. Das sind die Balearen, die Kanarischen Inseln, die Valenzianische Gemeinschaft, Murcia, Andalusien und Katalonien.

Herkunftsländer


Hinsichtlich der Herkunftsländer gibt es eine große Heterogenität, da die Hälfte der Hypothekarverträge von rumänischen (10,36%), marokkanischen (6,26%)  britischen (5,78%), italienischen (5,74%),  chinesischen (5,18%), deutschen (3,86 %) y französischen (3,72 %). 

Beeinflusst Ihre Nationalität die Bedingungen für die Hypothek?


Im Allgemeinen werden die Bedingungen für die Hypothekenvergabe durch verschiedene Faktoren beeinflusst, wie z.B. das wirtschaftliche Profil des Antragstellers sowie die Eigenschaften der Immobilie und der Umgebung, in der sie sich befindet. Die Nationalität kann jedoch auch die Bedingungen des Hypothekendarlehensvertrags beeinflussen, da das Kreditprofil von Bürgern aus einem bestimmten Land als riskanter angesehen werden kann als das von Bürgern aus einem anderen Land.

Kurz gesagt kann das Herkunftsland des Hypothekenantragstellers ein Hinweis sein, der sich positiv oder negativ auf die mit ihm verbundene Kreditrisikobewertung auswirkt. Wie wir im folgenden Abschnitt sehen werden, betrifft dies hauptsächlich Ausländer, die nicht ständig in Spanien ansässig sind.

Auf der anderen Seite unterliegt der Bankensektor einem starken regulatorischen Druck zur Kontrolle der Geldwäsche, so dass er verpflichtet ist, besonders strenge Maßnahmen anzuwenden, um sicherzustellen, dass die Investitionen und Operationen seiner ausländischen Kunden den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.

Hypotheken für ausländische Bewohner und Nichtbewohner in Spanien


Einer der Aspekte, der einen erheblichen Einfluss auf die Bedingungen des Hypothekendarlehens für einen Ausländer hat, ist, ob er ein ständiger Bewohner in Spanien ist oder nicht. Hypotheken für ausländische Bewohner in Spanien sind normale Hypotheken, wie sie auch an spanische Bürger vergeben werden. Hypotheken für nicht ansässige Ausländer unterliegen jedoch anspruchsvolleren Bedingungen.

Zunächst genehmigen nicht alle Finanzinstitute Hypotheken für nicht ansässige Ausländer in Spanien. In anderen Fällen sind die Darlehen mit bestimmten Beschränkungen und Bedingungen verbunden, die hauptsächlich die maximale zu finanzierende Summe und den im Vertrag festgelegten Zinssatz betreffen.

Die Hauptgründe für diese Einschränkungen sind mit der Schwierigkeit verbunden, mit möglichen Zahlungsausfällen dieser Kunden umzugehen. D.h. im Falle eines Zahlungsausfalls ist es kompliziert, effektive rechtliche Maßnahmen zu ergreifen, insbesondere im Falle von Nicht-EU-Ausländern.

Tatsächlich ist es in einer hypothetischen Situation eines Zahlungsausfalls kompliziert, Vermögenswerte im Ausland zu beschlagnahmen, so dass die Hauptverfügungsgarantie die Hypothekenimmobilie selbst sein wird.

Anforderungen zur Erlangung der Steuerresidenz


Um als Steuerresident in Spanien betrachtet zu werden, muss eine Person mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr im Land verbringen, wobei sporadische Abwesenheiten in die endgültige Zählung einbezogen werden.

Der Lebensmittelpunkt oder die Basis Ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten oder Interessen muss direkt oder indirekt in Spanien liegen.

Ihr rechtmäßig ungetrennter Ehepartner und minderjährige abhängige Kinder müssen in Spanien wohnen.

Bedingungen für Hypothekendarlehen für Ausländer in Spanien


Die üblichen Bedingungen für Hypothekendarlehen für Ausländer in Spanien sind ähnlich wie die für spanische Staatsangehörige, mit Ausnahme dessen, was oben angegeben wurde, sowie einigen Details, die die Dokumentation betreffen.

• Zunächst ist es erforderlich, ein Girokonto bei einer in Spanien ansässigen Bank zu eröffnen, bei der Sie die Hypothek aufnehmen möchten.

• In diesem Zusammenhang werden Hypotheken sowohl zu einem variablen Zinssatz (basierend auf dem Euribor-Index plus einem Aufschlag) als auch zu einem Festzinssatz angeboten. Letztere Option stellt sicher, dass die monatlichen Zahlungen während der Vertragslaufzeit konstant bleiben. Es sei darauf hingewiesen, dass die für Nicht-Residenten in Spanien festgelegten Zinssätze in der Regel höher sind als die für Residenten angebotenen.

• Der Verschuldungsgrad des Antragstellers darf nicht mehr als 30%-35% seines regelmäßigen Einkommens betragen, d.h. der resultierende Betrag aus der zukünftigen Hypothekenzahlung und den Zahlungen anderer bestehender Schulden darf diese Grenze nicht überschreiten.

• Andererseits liegen die maximalen Amortisationszeiträume zwischen 20 und 30 Jahren - in Ausnahmefällen - solange das Alter des Antragstellers vor Ablauf der Hypothek 70 Jahre nicht überschreitet. Das heißt, die maximalen Fristen für Nicht-Residenten überschreiten selten 20 Jahre.

• Der Beitrag von Immobilien- und persönlichen Garantien begünstigt die Finanzierungsbedingungen. Wir haben jedoch bereits darauf hingewiesen, dass Auslandsimmobilien keine Vermögenswerte sind, die spanische Banken aufgrund ihrer Unzugänglichkeit besonders schätzen. Aus dem gleichen Grund müssen persönliche Garantien von in Spanien ansässigen Personen bereitgestellt werden.

• Schließlich verursacht die Aufnahme einer Hypothek eine Reihe von zusätzlichen Ausgaben, wie Notargebühren, Registrierungsgebühren, Verwaltungskosten und Steuern. All dies stellt in der Regel zwischen 8% und 13% des Preises der Immobilie dar.

Neben diesen allgemeinen Bedingungen ist es ratsam, die folgenden Aspekte genauer zu analysieren.

Kreditlimits von Hypotheke


In der Regel haben Hypotheken in Spanien für den Erwerb der Hauptwohnung ein Kreditlimit von 80% des Verkaufspreises oder Schätzwerts der Immobilie. Im Falle einer Zweitwohnung - wie zum Beispiel ein Ferienhaus - wird der Betrag in der Regel auf 60% reduziert.

Der Bewerber muss also eigenes Kapital zwischen 20% und 40% des Immobilienwerts zur Verfügung stellen.

Grundsätzlich unterliegen Hypotheken für ausländische Bewohner in Spanien diesen gleichen Grenzen, es sei denn, die Bank hält das Kreditprofil des Kunden für zu riskant und reduziert die verfügbare Finanzierung entsprechend den Umständen.

Nicht ansässige Ausländer müssen sich wiederum den Finanzierungsgrenzen für einen nicht ansässigen Immobilienkäufer stellen, da ihr Nicht-Ansässigen-Status es unmöglich macht, die Immobilie anders zu bewerten.

Zusätzlich können Hypotheken, die an nicht ansässige Ausländer vergeben werden, aufgrund der bereits beschriebenen Risiken ihren maximalen Grenzwert um bis zu 50% reduzieren, wenn die Bank dies für angemessen hält.

Erforderliche Unterlagen für die Bearbeitung einer Hypothek


Die von Finanzinstituten für die Machbarkeitsstudie und anschließende Genehmigung einer Hypothek erforderlichen Unterlagen sind sowohl für ausländische als auch für nationale Kunden ähnlich.

Der Hauptunterschied liegt in der spezifischen Art des Dokuments, das die von der Bank benötigten wirtschaftlichen Informationen nachweist und zur Bewertung des Kreditprofils und der Solvenz des Kunden verwendet wird.

Dies liegt daran, dass sich die spezifischen Unterlagen von Land zu Land unterscheiden, wobei die darin enthaltenen Daten wichtig sind.

Das gesagt, stellen wir Ihnen eine Liste der üblichen bei der Beantragung von Hypotheken für Ausländer erforderlichen Dokumente zur Verfügung:

• Kopie des NIE oder des Reisepasses und gegebenenfalls des Nachweises der Nichtansässigkeit in Spanien.

• Steuerbescheinigung.

• Arbeitsvertrag und die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, die im Land Ihres Wohnsitzes erhalten wurden.

• Steuererklärung des letzten Steuerjahres.

• Bankauszug des Kontos, auf dem Ihr Gehalt eingezahlt wird, mit den Bewegungen der letzten 12 Monate.

• Die letzten 3 Belege Ihrer ausstehenden Schulden, wie z. B. Kredite oder Kreditkarten.

• Aufzeichnung Ihrer aktuellen Vermögenswerte, wie z. B. Eigentumstitel oder Bankkonten.

• Einfache Grundbuchnotiz der zu erwerbenden Immobilie.

• Kaufvertrag der Immobilie oder, falls nicht vorhanden, die Anzahlungsvereinbarung, die eine Vorvereinbarung mit dem Verkäufer der Immobilie darstellt.

Kreditrisikobericht für Nichtansässige


Im speziellen Fall von Nichtansässigen verlangen Finanzinstitute einen Kreditrisikobericht, um die Aktivität und wirtschaftliche Solvenz im Land, in dem sie wohnen und arbeiten, zu überprüfen. Diese Art von Bericht wird von Einrichtungen wie Experian im Vereinigten Königreich, SCHUFA in Deutschland, Transunion in den USA oder Transunion CRIF in Russland ausgestellt. Ebenso muss der Nachweis des eingebrachten Kapitals erbracht werden, um Geldwäscheoperationen zu verhindern.

Übersetzung der Dokumentation


Notwendigerweise muss die gesamte eingereichte Dokumentation, die aus einem nicht-spanischsprachigen Land stammt, von einem beeidigten Übersetzer übersetzt werden, auf Kosten des Kunden. Aufgrund des Anstiegs von Hypotheken für Ausländer gibt es jedoch bereits Einrichtungen, die ihre eigenen Übersetzer haben, was es ihnen ermöglicht, auf die beeidigte Übersetzung zu verzichten.

Vorlage der Unterlagen


In der Regel wird vom Kunden verlangt, dass er die Originaldokumente persönlich der Bank vorlegt und den Vertrag vor einem Notar unterzeichnet.

Es kann jedoch Fälle geben, in denen die Finanzinstitution die postalische oder gescannte Einreichung solcher Dokumente sowie das Auftreten eines rechtlich bevollmächtigten Vertreters mit notariell beglaubigter Vollmacht akzeptiert. Dies ist offensichtlich häufiger bei Hypotheken für nicht ansässige Ausländer der Fall.

Unabhängig von der Möglichkeit, Unterlagen elektronisch einzureichen, empfehlen wir Ihnen immer, persönlich zur Bank zu gehen. Auf diese Weise können Sie Informationen und Ratschläge vom persönlichen Manager zu allem, was mit dem Verfahren zur Gewährung der Hypothek, dem Tilgungsplan und den übrigen Bedingungen im Vertrag zusammenhängt, erhalten.

Wir hoffen, dass diese Informationen nützlich sind, wenn Sie eine Hypothek für Ausländer in Spanien aufnehmen möchten.

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