Contracter un prêt hypothécaire est la méthode la plus courante pour acquérir un logement lorsque l'on ne dispose pas du capital nécessaire pour le payer autrement. Chaque année, des centaines de prêts hypothécaires sont conclus et ils constituent l'un des produits bancaires les plus courants sur le marché immobilier.
Bien que son fonctionnement soit connu de presque tout le monde, la Banque d'Espagne décrit les hypothèques de la manière suivante: "Une institution de crédit vous prêtera une somme d'argent en échange de votre engagement à le rembourser à long terme, avec des intérêts, en effectuant des paiements périodiques (généralement mensuels). Dans ces prêts, l'institution dispose d'une garantie spéciale pour recouvrer la somme prêtée: une hypothèque sur le logement acquis. Si vous ne remboursez pas votre dette, l'institution peut faire vendre la maison pour récupérer la somme impayée."
Ainsi, dans un prêt hypothécaire, vous remboursez l'argent emprunté ainsi que des intérêts qui sont généralement perçus au cours des premières années. Cependant, avant de le faire, il existe des frais hypothécaires à prendre en compte car ils représentent une dépense préalable à la formalisation de l'hypothèque.
Frais hypothécaires pour le client ou pour la banque ?
La question qui se pose concernant ces frais hypothécaires est généralement de savoir si c'est le client qui doit les supporter ou si, au contraire, ils incombent à l'établissement bancaire. Il n'est pas étonnant qu'il y ait des doutes à ce sujet, car c'est à partir de la loi 5/2019 du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier que certaines modifications ont été apportées qui ont un impact positif sur les acheteurs.
"La loi établit la répartition des frais associés à la conclusion d'une hypothèque. Par conséquent, tous les contrats conclus depuis lors stipulent que le client doit payer l'évaluation de la propriété et les frais de notaire pour la copie de l'acte de prêt hypothécaire, s'il la demande", explique la Banque d'Espagne à ce sujet.
Ce que paient les clients
Par conséquent, depuis l'entrée en vigueur de cette loi, les frais hypothécaires en Espagne pour les clients demandant un prêt sont les suivants :
● Évaluation. Avant de formaliser le contrat hypothécaire, la banque demande une évaluation du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Cela sera effectué par un évaluateur agréé par la Banque d'Espagne et coûte généralement entre 300 et 500 euros. L'objectif est de connaître la valeur du logement afin que l'établissement bancaire puisse calculer le montant qu'il peut prêter.
● Note simple. Elle contient des informations importantes sur le bien immobilier, telles que son identification, sa propriété, sa superficie, ses charges et hypothèques, etc. La personne qui demande l'hypothèque doit l'obtenir auprès du Registre de la Propriété. Son coût est de 9,02 euros.
À ces deux frais hypothécaires peut s'ajouter un troisième, qui dépendra de l'établissement bancaire avec lequel vous signez l'hypothèque, car il peut inclure des frais d'ouverture - à payer une seule fois. Cela varie de 0,5 % à 2 % du capital emprunté. Cependant, tous les banques ne les facturent pas, cela dépendra des offres de chacune d'entre elles ou de la capacité de négociation du client.
Ce que paient les banques
De leur côté, les établissements bancaires doivent également assumer certains frais avant de formaliser le prêt hypothécaire. La Banque d'Espagne l'explique également : "L'établissement prendra en charge les frais du bureau de gestion, ceux liés à l'acte notarié du prêt hypothécaire, les frais d'enregistrement et les impôts". Ce sont précisément les frais de notaire et l'Impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD) qui ont connu les principaux changements par rapport aux hypothèques antérieures à 2018.
Cela dit, les frais hypothécaires à la charge des banques lors de l'approbation d'une hypothèque en Espagne sont les suivants:
● Frais de notaire. Alors qu'auparavant ils étaient répartis à parts égales entre les deux parties - le client et la banque -, c'est maintenant l'établissement bancaire qui supporte ces coûts lors de la formalisation de l'hypothèque dans un acte public. Cette tâche est confiée à un notaire, dont les honoraires sont fixés par la loi et dépendent du type de bien immobilier et de son prix.
● Frais d'enregistrement. Les hypothèques doivent être inscrites au Registre de la Propriété, de sorte que le coût de cette opération incombe également à la banque.
● Frais du bureau de gestion. Toutes les démarches à effectuer lors de la signature d'une hypothèque sont généralement réalisées par des gestionnaires spécialisés, qui facturent leurs honoraires aux établissements bancaires.
● Impôt sur les actes juridiques documentés. Enfin, ce sont les établissements bancaires qui doivent payer l'IAJD, qui varie entre 0,5 % et 1,5 % de la responsabilité hypothécaire, en fonction de la communauté autonome où l'opération est réalisée.
