Contrairement à d'autres pays, en Allemagne, lors de l'achat d'un bien immobilier ou plus généralement de l'acquisition d'une propriété, on n'obtient pas une seule hypothèque. Au lieu de cela, nous devons faire la distinction entre la "charge foncière" (Grundschuld) et l'"hypothèque" (Hypothek). Toutes deux représentent des charges sur les biens immobiliers mais présentent quelques différences.
Qu'est-ce qu'une charge foncière (Grundschuld) ?
La charge la plus importante est la "charge foncière"(Grundschuld), qui est une charge sur le bien immobilier qui n'est pas liée à un prêt spécifique et qui garantit une dette ou une autre obligation financière. Cette hypothèque est enregistrée dans le registre foncier et est considérée comme un droit autonome, indépendamment du montant dû ou de l'obligation. En cas de défaut de paiement, le créancier a la possibilité de procéder à l'exécution de la charge foncière (Grundschuld) et de garantir le paiement en vendant le bien immobilier sans engager de procédure de saisie.
Caractéristiques particulières de la charge foncière
Une caractéristique unique de cette hypothèque, qui n'existe qu'en Allemagne et n'existe pas dans d'autres pays comme l'Espagne, est qu'elle peut être émise pour un montant d'argent plus élevé que la dette réelle ou l'obligation qu'elle garantit. Par exemple, si un bien immobilier est acquis avec une charge foncière de 100 000 euros et que le prêt hypothécaire est de 75 000 euros, le propriétaire a le droit au montant total (100 000 euros). Cela permet de garantir des dettes supplémentaires sans modifier l'inscription au registre foncier. De plus, il convient également de mentionner l'ordre de priorité de cette charge. Dans le registre foncier, les charges sont inscrites dans un certain ordre, leur conférant ainsi une priorité en cas d'exécution conformément à leur position.
Différences entre les types d'hypothèques
Comme mentionné précédemment, il existe des différences entre la charge foncière (Grundschuld) et l'hypothèque qui doivent être expliquées :
• Nature : La charge foncière est un droit réel autonome et distinct, sans lien direct avec la dette ou l'obligation, comme expliqué précédemment. L'hypothèque, en revanche, est un droit de garantie directement lié à la dette. En cas de défaut de paiement, le créancier doit engager une procédure de saisie pour vendre le bien immobilier et récupérer son argent.
• Saisie : Comme on peut s'y attendre, le processus d'exécution est plus rapide et plus simple avec la charge foncière, car seule la charge doit être exécutée pour vendre le bien immobilier et régler les dettes. En cas d'hypothèque, la saisie susmentionnée est nécessaire, ce qui prend généralement plus de temps et est associé à plus de complications.
• Montant économique : La charge foncière peut être émise pour un montant plus élevé que la dette réelle, tandis que l'hypothèque est directement limitée à la dette et ne peut pas la dépasser.
• Priorité : En Allemagne, une "hypothèque" a généralement une priorité plus élevée qu'une "charge foncière".
Demander une hypothèque en Allemagne
Lorsqu'une personne souhaite demander une hypothèque pour l'achat d'un bien immobilier en Allemagne, elle signe généralement une "charge foncière" avec les caractéristiques mentionnées ci-dessus. Ce type de dette a une variante appelée "charge foncière de garantie", où le montant monétaire est limité au montant du prêt. Les deux types de dette doivent être enregistrés au registre foncier et ne nécessitent pas de signature de contrat de prêt spécifique au moment de l'acquisition du bien immobilier.
En plus de ces hypothèques, il est possible de conclure d'autres accords liés au financement de l'acquisition d'un bien immobilier, tels que des contrats de prêt hypothécaire ou des contrats de garantie. Ces accords fixent le taux d'intérêt, la durée et les modalités de paiement.
L'assistance d'un conseiller
Comme il est évident, l'acquisition d'un bien immobilier en Allemagne diffère des autres pays comme l'Espagne. Par conséquent, toute personne souhaitant acheter une maison dans ce pays et qui n'est pas familiarisée avec la réglementation immobilière devrait suivre certaines recommandations pour éviter des problèmes. La première et la plus importante recommandation est de s'appuyer sur des experts. Il est conseillé de travailler avec un agent immobilier qui a une expérience suffisante sur le marché allemand. Il aidera non seulement à trouver la meilleure propriété, mais il accompagnera également les négociations de prix et la gestion des différentes formalités liées à l'achat.
À ce stade, il est également conseillé de demander un avis juridique avant de signer un contrat pour assurer une protection adéquate pendant la transaction.
Bien sûr, il y a aussi des conseils courants tels que vérifier la capacité de paiement, vérifier que la propriété est exempte de charges, vérifier si elle répond à ses propres besoins (emplacement, agencement, services à proximité, etc.), visiter plusieurs propriétés dans la même région, etc.
