Im Gegensatz zu anderen Ländern wird in Deutschland bei einem Immobilienkauf oder allgemein beim Erwerb einer Immobilie keine einzige Hypothek aufgenommen. Stattdessen müssen wir zwischen "Grundschuld" und "Hypothek" unterscheiden. Beide stellen eine Belastung für Immobilien dar, weisen jedoch einige Unterschiede auf.
Was ist eine Grundschuld?
Die wichtigste Belastung ist die "Grundschuld", eine Belastung des Grundstücks, die nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist und eine Schuld oder eine andere finanzielle Verpflichtung absichert. Diese Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und gilt als eigenständiges Recht, unabhängig von der geschuldeten Summe oder Verpflichtung. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat der Gläubiger die Möglichkeit, die Grundschuld zu vollstrecken und die Zahlung durch den Verkauf des Eigentums zu sichern, ohne eine Zwangsversteigerung einzuleiten.
Besonderheiten der Grundschuld
Eine einzigartige Eigenschaft dieser Hypothek ist, dass sie für einen höheren Geldbetrag ausgestellt werden kann als die tatsächliche Schuld oder Verpflichtung, die sie absichert. Wenn beispielsweise eine Immobilie mit einer Grundschuld von 100.000 Euro erworben wird und der Hypothekenkredit 75.000 Euro beträgt, hat der Eigentümer Anspruch auf den Gesamtbetrag (100.000 Euro). Dadurch besteht die Möglichkeit, weitere Schulden abzusichern, ohne den Eintrag im Grundbuch zu ändern. Darüber hinaus muss auch die Rangfolge dieser Belastung erwähnt werden. Im Grundbuch werden die Belastungen in einer bestimmten Reihenfolge eingetragen, sodass sie im Falle einer Vollstreckung entsprechend ihrer Position Vorrang haben.
Unterschiede zwischen den Hypothekenarten
Wie bereits erwähnt, gibt es Unterschiede zwischen der Grundschuld und der Hypothek, die erklärt werden sollten:
- Merkmale: Die Grundschuld ist ein eigenständiges und von der Schuld oder Verpflichtung unabhängiges dingliches Recht, was bedeutet, dass keine Zwangsversteigerung eingeleitet werden muss, wie bereits erklärt. Die Hypothek hingegen ist ein Sicherungsrecht, das direkt mit der Schuld verbunden ist. Bei Zahlungsverzug muss der Gläubiger daher eine Zwangsversteigerung einleiten, um das Eigentum zu verkaufen und sein Geld zurückzuerhalten.
- Zwangsversteigerung: Wie zu erwarten, ist bei der Grundschuld der Vollstreckungsprozess schneller und einfacher, da nur die Belastung vollstreckt werden muss, um das Eigentum zu verkaufen und die Schulden zu begleichen. Bei der Hypothek hingegen ist die oben genannte Zwangsversteigerung erforderlich, die im Allgemeinen länger dauert und mit mehr Komplikationen verbunden ist.
- Wirtschaftlicher Betrag: Die Grundschuld kann für einen höheren Betrag ausgestellt werden als die tatsächliche Schuld, während die Hypothek aufden Schuldenbetrag unmittelbar begrenzt ist und diesen nicht überschreiten kann.
- Priorität: In Deutschland hat eine "Hypothek" in der Regel eine höhere Priorität als eine "Grundschuld".
Eine Hypothek in Deutschland beantragen
Wenn eine Person eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie beantragen möchte, unterzeichnet sie in der Regel eine "Grundschuld" mit den bereits erwähnten Merkmalen. Diese Schuldenart hat eine Variante namens "Sicherungsgrundschuld", bei der der Geldbetrag auf den Kreditbetrag begrenzt ist.
Beide Schuldenarten müssen im Grundbuch eingetragen sein und erfordern keine spezifische Kreditvertragsunterzeichnung zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.
Neben diesen Hypotheken ist es möglich, andere Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Immobilienerwerbs abzuschließen, wie z.B. Hypothekendarlehensverträge oder Garantieverträge. In ihnen werden der Zinssatz, die Laufzeit und die Zahlungsbedingungen festgelegt.
Unterstützung durch einen Berater
Wie deutlich wird, unterscheidet sich der Immobilienerwerb in Deutschland von anderen Ländern wie Spanien. Daher sollte jemand, der ein Haus in diesem Land kaufen möchte und die Rechtsvorschriften bezüglich Immobilien nicht kennt, bestimmte Empfehlungen befolgen, um Probleme zu vermeiden. Die erste und wichtigste Empfehlung besteht darin, sich auf Experten zu verlassen. Es ist ratsam, mit einem Immobilienmakler zu arbeiten, der über ausreichende Erfahrung auf dem deutschen Markt verfügt. Der Berater hilft nicht nur dabei, das bestmögliche Eigentumsobjekt zu finden, sondern unterstützt auch bei der Preisverhandlung und der Abwicklung der verschiedenen Formalitäten im Zusammenhang mit dem Kauf. An dieser Stelle ist es auch ratsam, vor Unterzeichnung eines Vertrags rechtlichen Rat einzuholen, um einen angemessenen Schutz während der Transaktion zu gewährleisten.
Natürlich gibt es auch übliche Ratschläge wie die Überprüfung der Zahlungsfähigkeit, die Überprüfung, ob die Immobilie frei von Belastungen ist, ob sie den eigenen Bedürfnissen entspricht (Lage, Aufteilung, nahegelegene Dienstleistungen usw.), den Besuch mehrerer alternativer Immobilienobjekte in derselben Gegend etc.
