Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist die gängigste Methode, um eine Immobilie zu erwerben, wenn man nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügt. Jedes Jahr werden Hunderte von Hypothekendarlehen abgeschlossen, und sie gehören zu den häufigsten Bankprodukten auf dem Immobilienmarkt.
Obwohl die Funktionsweise den meisten Menschen bekannt ist, beschreibt die spanische Zentralbank Hypotheken wie folgt: "Ein Kreditinstitut leiht Ihnen eine Geldsumme, und im Gegenzug verpflichten Sie sich, diese über einen längeren Zeitraum mit Zinsen zurückzuzahlen, indem Sie regelmäßige Zahlungen leisten (in der Regel monatlich). Bei diesen Darlehen verfügt das Institut über eine spezielle Sicherheit, um den geliehenen Betrag einzutreiben: eine Hypothek auf die erworbene Immobilie. Wenn Sie Ihre Schulden nicht zurückzahlen, kann das Institut das Haus verkaufen, um den ausstehenden Betrag einzutreiben."
Daher zahlen Sie bei einem Hypothekendarlehen den geliehenen Betrag sowie Zinsen zurück, die in der Regel in den ersten Jahren anfallen. Bevor dies geschieht, gibt es jedoch Hypothekarkosten zu berücksichtigen, da diese eine zusätzliche Ausgabe vor der Formalisierung der Hypothek darstellen.
Hypothekarkosten für den Kunden oder die Bank?
Die Frage, die sich bei diesen Hypothekarkosten stellt, ist in der Regel, ob der Kunde sie tragen muss oder ob sie stattdessen der Bank obliegen. Es ist nicht verwunderlich, dass es Zweifel zu diesem Thema gibt, denn durch das Gesetz 5/2019 vom 15. März 2019, welches die Immobilienkreditverträge regelt, wurden einige Änderungen vorgenommen, die sich positiv auf die Käufer auswirken.
"Das Gesetz regelt die Verteilung der mit dem Abschluss einer Hypothek verbundenen Kosten. Daher sehen alle seitdem abgeschlossenen Verträge vor, dass der Kunde die Bewertung des Eigentums und die Notargebühren für eine Kopie des Hypothekendarlehensvertrags zahlen muss, wenn er sie beantragt", erklärt die Bank von Spanien zu diesem Thema.
Was die Kunden zahlen
Seit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes belaufen sich die Hypothekarkosten in Spanien für Kunden, die ein Darlehen beantragen, auf Folgendes:
● Bewertung: Bevor der Hypothekenvertrag formalisiert wird, verlangt die Bank eine Bewertung der Immobilie, die Sie kaufen möchten. Diese wird von einem von der spanischen Zentralbank zugelassenen Gutachter durchgeführt und kostet in der Regel zwischen 300 und 500 Euro. Ziel ist es, den Wert der Immobilie zu kennen, damit die Bank den Betrag berechnen kann, den sie verleihen kann.
● Bewertungsgutachten: Dieses enthält wichtige Informationen über die Immobilie, wie Identifizierung, Eigentum, Fläche, Belastungen und Hypotheken etc. Die Person, die die Hypothek beantragt, muss sie beim Grundbuchamt eintragen lassen.
Zu diesen beiden Hypothekarkosten kann noch eine dritte hinzukommen, die von der Bank abhängt, bei der Sie die Hypothek abschließen, da sie möglicherweise einmalige Eröffnungsgebühren enthält. Diese variieren zwischen 0,5 % und 2 % des geliehenen Kapitals. Nicht alle Banken erheben jedoch diese Gebühren. Dies hängt von den Angeboten jeder Bank und der Verhandlungsfähigkeit des Kunden ab.
Was die Banken zahlen
Die Banken müssen auch bestimmte Kosten tragen, bevor sie das Hypothekendarlehen formalisieren. Die spanische Zentralbank erklärt dies wie folgt: "Das Institut übernimmt die Kosten für das Büromanagement, die mit dem notariellen Akt des Hypothekendarlehens, den Registrierungsgebühren und den Steuern verbunden sind". Insbesondere die Notargebühren und die Steuer für rechtsgeschäftliche Dokumente haben im Vergleich zu Hypotheken vor 2018 die größten Veränderungen erfahren.
Daher fallen bei der Genehmigung einer Hypothek in Spanien folgende Hypothekarkosten für die Banken an:
● Notargebühren. Während sie früher gleichmäßig zwischen beiden Parteien - dem Kunden und der Bank - aufgeteilt wurden, trägt die Bank jetzt die Kosten für die Formalisierung der Hypothek in einer öffentlichen Urkunde. Diese Aufgabe obliegt einem Notar, dessen Gebühren gesetzlich festgelegt sind und vom Typ und Preis der Immobilie abhängen.
● Registrierungsgebühren. Hypotheken müssen im Grundbuch eingetragen werden, daher trägt die Bank auch die Kosten für diese Maßnahme.
● Kosten des Büromanagements. Alle Formalitäten im Zusammenhang mit der Unterzeichnung einer Hypothek werden in der Regel von spezialisierten Managern durchgeführt, die ihre Honorare den Banken in Rechnung stellen.
● Steuer für rechtsgeschäftliche Dokumente. Schließlich sind es die Banken, die die IAJD zahlen müssen, die je nach Autonomer Gemeinschaft, in der die Transaktion stattfindet, zwischen 0,5 % und 1,5 % der Hypothekenschuld beträgt.
